Инвестиции в недвижимость в России - стоит ли это делать?

по автору: Jangir Bektemissov

Рассмотрим компоненты инвест выгоды от покупки жилой недвижимости:

  1. Аренда:

Доходность от аренды в РФ на один квадратный метр составляет примерно 4%, а ставки по депозитам в банках около 3.8%. Выгода от аренды по сравнению с депозитом в банке есть, но она не большая и “съедается” издержками управления недвижимостью. А доходность на рублевые гособлигации (тн ОФЗ) сейчас ≈ 6%, что более выгодно чем доходность по аренде недвижимости и ставки по депозитам.

  1. Прирост цены на жилую недвижимость:

Определяется положительными ➕ и отрицательными ➖ факторами ниже

  • СПРОС

Демография:

- НЕ будет роста спроса за счет миграции из сел в города, тк уровень урбанизации уже высок - 74%

- Рождаемость в РФ вернулась к уровням 1990 года, но она все еще ниже уровня воспроизводства населения. В ближайшие 10 лет население в РФ уменьшится на 0.25%.

Доступность: Нейтрально

- Коэффициент соотношения стоимости жилья к среднему доходу населения в РФ составляет примерно x11. Это на порядок выше общепринятого приемлемого коэффициента доступности на уровне x2.1

- Но госпрограмма субсидирования ипотеки позволяет гражданам РФ занимать всего под 6.5%. А Программа материнского капитала обеспечивает семьям первоначальные взносы.

- Однако, в следующие 3 года реальные доходы населения РФ сократятся на 0.6%.

- Без роста реальных доходов, спрос на новое жилье в РФ все равно притупляется из-за низкой доступности на фоне нулевого роста реальных доходов населения.

Доступ к ипотеке: Нейтрально

- Стоимость ипотеки сейчас рекордно низка: 7.2% (в х2 ниже чем в 2016 году).

- Государственные банки в РФ выдают 75% всех ипотечных займов на рынке, и лишь маленькая часть инвестиций в стройку идет от иностранного капитала. Другими словами, необходимая ликвидность на рынке гарантирована.

- Но ввиду прогнозируемого падения реальных доходов населения России, дальнейшая способность населения брать в долг (который сейчас растет на 25% в год) неустойчива. 

- Долговая нагрузка у многих граждан страны уже высока. Уже 2019 более 30% новых потребительских кредитов шли на обслуживание существующих неоплаченных потребительских займов.

- Даже при наличии ликвидности, отечественные банки в какой-то момент сократят выдачу ссуд.

- А программа субсидирования ипотеки истекает в 2021 году (а на нее будет приходиться 20% всей новой ипотеки). Ее отмена негативно повлияет на цены, если спрос внезапно снизится. Особенно если потребители сейчас скупают жилье "наперед", ожидая истечение программы.

  • ПРЕДЛОЖЕНИЕ: ➕

Большой процент жилищного фонда в России остается изношенным и требует замены либо модернизации. Этот структурный фактор движет естественным спросом на новое жилье в стране.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Цены на жилье в России выросли на 3,4-4,8% в год с 2018 по 2020 г (после инфляции). Этот рост совпал с восстановлением реальных доходов населения РФ, после резкого падения в период 2015-2017 г. Стоит не забывать что в период 2015-2017 г цены на жилье в РФ упали на 11%! (с учетом инфляции).

И сейчас мы вновь ожидаем очередное снижение реальных доходов населения (хоть и не так резко как в 2014-15). Значит отрицательное давление на цены на жилье снова усилится.

Конечно, тут может выстрелить пролонгация схем государственного субсидирования ипотеки. Но в этом случае инвестор будет зависеть от желания государства продолжать субсидировать рынок в будущем.

Мое заключение, что реальный рост цен на недвижимость может и будет, но он будет низок (1-2% в год после инфляции). Поэтому, я остаюсь убежден, что сейчас квартиру в новостройке в России надо покупать только для личного пользования, но не в качестве объекта долгосрочной инвестиции.

C 2015 по 2019 год, реальный среднегодовой рост цен на недвижимость на первичном рынке жилья в РФ составил минус 3.6% в год. Для сравнения: рост фондового рынка в США за этот же период составил 9.8% годовых❗ Просто купив пассивный индекс S&P 500, ваша инвестиционная прибыль была бы в разы больше, по сравнению с отдачей от покупки недвижимости в РФ.